楼面地价的计算方式(土地楼面价怎么计算)

前沿拓展：

在日常工作中，我们也会关注项目所在区域内的一些土拍情况，去了解项目周边的竞品情况。现在无论在哪个城市，地产类的自媒体都有很多，当某房企刚刚获取某块土地时，我们马上就能看到相应的海报了。海报的样式往往是“恭喜××地产竞得××号地块，楼面价××元/㎡”。地产行业外的人可能对楼面价的概念较为陌生，甚至很多在房企投资条线工作的人，如果自己没研究过，也搞不清楚楼面价到底代表着什么？只是跟着看个热闹。本篇文章就来讲讲到底什么是楼面价？

先说概念，楼面价就是一块土地的总价除以规划建筑面积（楼面价土地总价规划建筑面积楼面价=土地总价÷规划建筑面积），它反映的是一个项目单位售价中所包含的土地成本，对上述公式进一步推导得出楼面价还等于土地单价除以容积率（楼面价土地单价容积率楼面价=土地单价÷容积率）。

我们知道了一个项目的楼面价，基本上就可以大致判断出这个项目未来的售价。通常情况下，项目的售价一般为楼面价的2-3倍，但是也不能一概而论。楼面价反映的是一个项目开发成本中的土地成本，而土地成本一般占整个开发成本的40%左右，如果拍地时竞争对手较多，或者有的企业明知自己拿不到目标地块，也要故意给竞争对手“下绊子”，做高竞争企业的最后成交价，这时候土地成本可能占到60%左右甚至更高。之前有一家企业瞄准了一个目标地块，由于地块周围都是该房企开发的小区，所以这家房企就想拿下这块地打造更高产品系的产品，形成此区域内的产品集群，对外表态对这块地势在必得。但那时看中这块地的另外一家房企，通过一系列的举牌，导致第一家企业拍地成本多花了9000多万，增大了其日后的**盘难度。

房企在开发项目时除了占大头的土地成本，还有前期费用、建安成本、市政基础设施费、公共配套设施、税费、营销费、企业管理费、融资成本等财务费用……，当然还要保证一定的利润，一般净利润率在10%左右。但目前的市场各房企已进入了微利时代，利润整体都很薄，如果在项目开发过程中稍不谨慎，可能项目最后就要亏损，竹篮打水一场空。

项目所在的地区不同，以上成本也会有一定差异，这个主要因为各地区的工程定额水平不同，各地区的人工和材料价格不同，以及各地区的报建费用、开发周期不同等等。比如北方由于气候寒冷，项目开发存在冬歇期，那么自然开发周期就会更长，相应的建造成本及运营成本都会相应增加。

而项目的最终销售定价，除了考虑成本因素外，还要考虑以下几个因素：

1、竞品的价格。俗话说知己知彼，百战不殆，在定价时房企都要充分考虑项目3-5个核心竞品的价格，因为从营销学的角度讲，类似的产品，客户肯定会去选择价格更低的来入手。同时在实**中，也会对竞品的货量、成交套数、到访量等进行**，辅助房企进行定价；

2、经营策略。不一定说一个项目的楼面价高，那这个项目的定价一定就很高，这也要看企业的经营策略。如果项目是一个刚需产品，产品系C/D档，产品力一般，那么企业有可能追求快速去化，低开低走，以获得充裕的现金流，那么这时候定价可能就偏低。反之，如果企业追求利润最大化，通过拿出自家的TOP系产品来追求高溢价，高开高走，博取利润最大化，那么这时候定价就可能偏高；

3、市场环境。这里就包括了项目所在地的调控政策、市场动态、市场供应及去化等宏观方面，定价时也是要适当参考，比如一个三线小城，消费能力摆在那，你上来就推出个天价产品，自然后续流速会很慢，所以定价时要因城施策；

4、自身情况。这点其实就包括自身项目的核心竞争力及不利因素分析，以及自身企业的“看家本领”，比如以上提到的开发成本A房企就比B房企控制的好，那么他的定价就会有更多的空间。再如，A项目比竞品B离地铁站更近，又有天然湖景，那他的定价自然就会定的比B项目高，手里有“家伙”就敢在“战场上”嚣张跋扈。

综上，想买房的客户，通过楼面价是能够预测一个项目的未来售价的，为自己的买房决策提供参考。对于地产从业者来说，楼面价能够反映出项目的土地成本，同时让企业感知到竞品的一些情况，从而及时调整自己的节奏和打法，做到心中有数，游刃有余。