北京房价(北京房价2022年最新房价二手房)

前沿拓展：

北京房价

北京上海的房价，呢介犯南菜皇才得复基本上都是一样的贵。因为，大都市是**物流集中的地方。

京房会拥有十年以上楼市实**经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注**｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。

但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPI在3%左右），那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！

A:回答:您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“**”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;

我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号

2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

3、优质房产(可参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限**作,前提是选筹正确,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！仔细拜读了您星球的文章，获益匪浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？

目前在润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;

1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都集中在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)有北京所有别墅区的行情走势,祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:请问，预算1200到1600，保值增值考虑，买清河橡树湾，世华龙樾，领袖新硅谷，还是考虑望京这边上京新航线，澳洲康都或者融科橄榄城，或者有其他的推荐？

A:回答:您好,感谢信任,如果上1500建议选商圈内主打改善的楼盘,清河的莱圳家园、西二旗的领袖新硅谷、望京的澳洲康都这三个盘属于刚需盘,主要承接区域内的上车群体,如果总价过高布局到这三个盘流通性会打折,即便是在核心板块,房子流通性价值同样大于其他价值,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,关于同区域选盘有过详细分析,建议认真阅读,

清河和望京这两个板块都有价值支撑，称得上核心区，清河主要是靠周围的产业支撑，望京最大的优势是产住结合发展最好的区，一个朝阳，一个海淀，清河的这两个盘在周围的竞争优势比较明显，望京的上京新航线、融科橄榄城属于区域内的高端置换盘,两地相比价值同等配套也相对均衡,不一样的是海淀的教育要比朝阳更有优势;商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑;关于板块选筹上看个人的喜欢程度,整体这四个盘保值增值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？

A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受**影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期

2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,

关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域

3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中已经阐述,建议全文阅读,城市一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如**投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,祝一切顺利!

Q:提问:感谢京**性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是**妈妈，和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。

置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w。在定慧北里还有一套三居室，我和母**同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手里存款大概还能支持一些。综合目前的情况

我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。（母亲独居多年，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间）3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。

​咨询：1. 我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州（主要因为那边医院多），读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区域和楼盘吗？2. 老人买房是不是就不能贷款了？我们的情况还建议贷款吗？3. 最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不是持有金茂府升值空间更大？总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。

4. 二手房我们还没有了解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！

A:回答; 您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差

可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.

2、大红门开的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;关于选筹上建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚;

3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受**影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际的情况选择**作时间,

4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;

5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!

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**知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实**类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中

拓展知识：

北京房价

北京二环目前在北京各区域房价最高，在9-18万之间。之前二环以内称作北京城，目前二环以内分作东城区和西城区，北京二环目前在北京各区域房价最高。

西城12万，东城10.1万。北京二环内的房价已经均价超过10万元。每平米在某中介网站上，清晰地显示，北京的内城，也就是原来的内城加外城，大约是现在的二环内，房价均价已经超过10万元。

我国有九大中心城市，分别为：北京，上海，天津，广州，重庆，成都，武汉，郑州，西安。第一个就是北京，政策就来自北京，所以第一条是政策优势，北京作为**的政治中心，是国之中心，而二环内是北京的中心。资源配套。二环内有大量的央企总部，**机关，医院，教育资源（小学）二环内有**、故宫等顶级引流资源。

在北京，自然是环数越少，地段越好、越稀缺。四环不如三环、三环不如二环。如果说四环是顶豪黄金地段，那么，二环作为**行政资源圈层，绝对是钻石地段，升值空间绝对可期。现在二环内均价过10万。

历史原因，北京的房子可以分为三大类：

第一种是学区房，顾名思义，主要是上学用。东西城和海淀的部分老破小，也有一些商品房，不过那些2000年后的商品房大部分已经是天价了，一般两居80平左右。

第二种是投资类的房子，大部分是远大新（远郊，大户型，房龄新）类的商品房，房龄新，好贷款，好抵押，流通性高，保值性高，比较适合挣了钱的商人避税保值。

第三种就是房住不炒类了，大部分是上车盘，就是便宜的房子，500以下，大部分300~400之间。都是一些非学区或者学区属性弱的老破小或者是偏僻地段的商品房。没有什么附属属性，只是住房而已，保值性低，流通性差，只能居住而已。

前沿拓展：

北京房价

北京上海的房价，呢介犯南菜皇才得复基本上都是一样的贵。因为，大都市是**物流集中的地方。

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2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

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Q:提问:京总您好！仔细拜读了您星球的文章，获益匪浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？

目前在润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;

1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都集中在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)有北京所有别墅区的行情走势,祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:请问，预算1200到1600，保值增值考虑，买清河橡树湾，世华龙樾，领袖新硅谷，还是考虑望京这边上京新航线，澳洲康都或者融科橄榄城，或者有其他的推荐？

A:回答:您好,感谢信任,如果上1500建议选商圈内主打改善的楼盘,清河的莱圳家园、西二旗的领袖新硅谷、望京的澳洲康都这三个盘属于刚需盘,主要承接区域内的上车群体,如果总价过高布局到这三个盘流通性会打折,即便是在核心板块,房子流通性价值同样大于其他价值,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,关于同区域选盘有过详细分析,建议认真阅读,

清河和望京这两个板块都有价值支撑，称得上核心区，清河主要是靠周围的产业支撑，望京最大的优势是产住结合发展最好的区，一个朝阳，一个海淀，清河的这两个盘在周围的竞争优势比较明显，望京的上京新航线、融科橄榄城属于区域内的高端置换盘,两地相比价值同等配套也相对均衡,不一样的是海淀的教育要比朝阳更有优势;商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑;关于板块选筹上看个人的喜欢程度,整体这四个盘保值增值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？

A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受**影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期

2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,

关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域

3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中已经阐述,建议全文阅读,城市一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如**投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,祝一切顺利!

Q:提问:感谢京**性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是**妈妈，和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。

置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w。在定慧北里还有一套三居室，我和母**同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手里存款大概还能支持一些。综合目前的情况

我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。（母亲独居多年，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间）3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。

​咨询：1. 我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州（主要因为那边医院多），读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区域和楼盘吗？2. 老人买房是不是就不能贷款了？我们的情况还建议贷款吗？3. 最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不是持有金茂府升值空间更大？总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。

4. 二手房我们还没有了解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！

A:回答; 您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差

可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.

2、大红门开的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;关于选筹上建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚;

3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受**影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际的情况选择**作时间,

4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;

5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注**｜京房会进入知识星球可进行提问

**知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实**类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中

拓展知识：

北京房价

北京二环目前在北京各区域房价最高，在9-18万之间。之前二环以内称作北京城，目前二环以内分作东城区和西城区，北京二环目前在北京各区域房价最高。

西城12万，东城10.1万。北京二环内的房价已经均价超过10万元。每平米在某中介网站上，清晰地显示，北京的内城，也就是原来的内城加外城，大约是现在的二环内，房价均价已经超过10万元。

我国有九大中心城市，分别为：北京，上海，天津，广州，重庆，成都，武汉，郑州，西安。第一个就是北京，政策就来自北京，所以第一条是政策优势，北京作为**的政治中心，是国之中心，而二环内是北京的中心。资源配套。二环内有大量的央企总部，**机关，医院，教育资源（小学）二环内有**、故宫等顶级引流资源。

在北京，自然是环数越少，地段越好、越稀缺。四环不如三环、三环不如二环。如果说四环是顶豪黄金地段，那么，二环作为**行政资源圈层，绝对是钻石地段，升值空间绝对可期。现在二环内均价过10万。

历史原因，北京的房子可以分为三大类：

第一种是学区房，顾名思义，主要是上学用。东西城和海淀的部分老破小，也有一些商品房，不过那些2000年后的商品房大部分已经是天价了，一般两居80平左右。

第二种是投资类的房子，大部分是远大新（远郊，大户型，房龄新）类的商品房，房龄新，好贷款，好抵押，流通性高，保值性高，比较适合挣了钱的商人避税保值。

第三种就是房住不炒类了，大部分是上车盘，就是便宜的房子，500以下，大部分300~400之间。都是一些非学区或者学区属性弱的老破小或者是偏僻地段的商品房。没有什么附属属性，只是住房而已，保值性低，流通性差，只能居住而已。

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