一、如果是要封闭阳台，严格意义上说，这属于改变建筑物外立面，是不允许的。按照国家规定是需要向规划服务中心等主管部门报批。但是考虑到我国居民生活习惯，大部分非封闭阳台业主购买后都会对阳台进行封闭，所以各地政府主管部门都是默认的。只要封闭的阳台不是太另类，没有过于外凸墙面，同时又不影响相邻业主，政府主管部门是不管的。但是政府不管，很多物业会管，所以在封闭阳台前最好到物业备案。物业一般会出于对建筑物外立面效果统一的考虑，对封闭阳台的材料规格、型号、分格形式做出规定。当然物业是否有这个权力，现在争议也是很大，2017年江苏省南通市某某公司裴某购买某某花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：不得擅自封闭阳台，后来裴某对阳台进行了封闭。物业公司依据合同向法院起诉了裴某，一审物业公司败诉，物业公司二诉，二审中院认为，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴某封闭阳台不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。
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房屋交付法规，开发商赠送的阳台可以自己改建吗？
你说的开发商赠送阳台，应该是指的非封闭阳台，是否可以改建要看具体改建的项目。
一、如果是要封闭阳台，严格意义上说，这属于改变建筑物外立面，是不允许的。按照国家规定是需要向规划服务中心等主管部门报批。但是考虑到我国居民生活习惯，大部分非封闭阳台业主购买后都会对阳台进行封闭，所以各地**主管部门都是默认的。只要封闭的阳台不是太另类，没有过于外凸墙面，同时又不影响相邻业主，**主管部门是不管的。但是**不管，很多物业会管，所以在封闭阳台前最好到物业备案。物业一般会出于对建筑物外立面效果统一的考虑，对封闭阳台的材料规格、型号、分格形式做出规定。当然物业是否有这个权力，现在争议也是很大，2017年江苏省南通市某某公司裴某购买某某花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：不得擅自封闭阳台，后来裴某对阳台进行了封闭。物业公司依据合同向****了裴某，一审物业公司败诉，物业公司二诉，二审中院认为，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴某封闭阳台不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。
建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。
而本案裴某对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴某封闭阳台，又会侵犯裴某的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
二.单纯对阳台内部进行美化改建，比如加宽阳台的窗台养花，在阳台内侧承重墙上增加花架或者沿着阳台修建小型花池，只要重量不是很大都是允许的。大部分阳台本身是悬挑构件，承重能力相对要低，所以出于自身安全考虑，阳台改建如果重量较大自己没有把握，最好还是请相关专业设计人员计算一下。
三.阳台和客厅间的隔墙砸掉，扩大客厅的面积，使客厅更加敞亮，这是很多家庭经常采用的方式，只要隔墙不是承重墙，想要改建一般没人管。
四.把阳台改建成洗衣、晾晒、收纳的地方，空间范围还可以摆放藤椅作为休闲使用。这种做法也是很常见，但是物业可能会管，因为很多楼在阳台只有空调或者落水管，没有配建专用的污水管道。利用空调管或者雨水管排放洗衣机内的水是不允许的，因为洗衣机的水是含有洗衣粉的，会将雨水污染。
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我的房子早就付了首付款？
您好！开发商违时了就是违约，理应是可以退房的。
但是： 1、所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程。
2、房屋的交付时间是签订房屋买卖合同时应当约定明确的一项条款。相关法律、法规并没有关于房屋交付时间的具体规定，因为合同的履行时间属于当事人意思自治的事项，何时交房只能由合同约定。
3、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》都规定房屋买卖合同应当约定交付时间。所以，具体的交付时间不存在法律规定的问题，而是协商约定的问题。当然，法律对于房屋的交付标准是有规定的，即必须已经通过竣工验收。
望采纳，谢谢
房屋买卖合同司法解释2021？
（2003年3月24日由最高****审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高****审判委员会第1823次会议通过的《最高****关于修改〈最高****关于在民事审判工作中适用《中华****工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
为正确、及时审理商品房买卖合同**案件，根据《中华****民法典》《中华****城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在**前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照****银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照****银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
【相关法条】城市房地产开发经营管理条例第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
第十六条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第十七条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十八条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的**，****应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有**请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同**合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同**。担保权人就商品房担保贷款合同**另行**的，可以与商品房买卖合同**合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十二条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人**买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时**出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十三条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十四条本解释自2003年６月１日起施行。
城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的**案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的**案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高****〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
交房需要什么手续和资料？
交房手续及流程，交付商品房屋必须符合以下条件：
1、签署房屋交接书 交房手续及流程有哪些：
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
2、通知 交房手续及流程有哪些呢？开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 交房手续及流程?开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
3、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。交房手续及流程?验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
4、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。
交房必须按照国家规定吗？
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向县级以上地方****房地产开发主管部门项目的位置申请竣工验收。房地产开发主管部门应当自收到之日起30天内申请竣工验收等公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或单位接受。
一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。
开发商交房流程
1、通知交房：开发商取得商品房房地产权证(大产权)后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
2、验明购房身份：购房者需要携带身份证、购房合同、付款收据、收到的交房通知书到开发商那里验明购房身份。
3、查看入伙资料：要求开发商提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》、《实测面积测绘报告》，并由开发商加以说明。
4、现场勘查(验房)：验房时做好问题记录，出现以上问题时可参考购房合同处理，小问题可以要求开发商修整，大问题则慎重对待(比如适当的经济补偿)，严重的质量问题可以要求退换房并由房开商承担损失。
5、签署房屋验收交接表：现场验收无质量问题或问题得到整改处理合格后，签署房屋验收交接表。
6、费用结算、签订协议合同：费用清算是指房屋的房款、代收费(契税、维修基金、水电气等开户费)、实测面积误差导致的房款差额，多退少补。
另外，领钥匙前的物业收费(物管费、专修押金、垃圾清理费)。结算费用后，与物业管理公司签订物业服务合同。
7、领取钥匙：在物管处领取整套钥匙、门禁卡、车辆进出证件，这样就完成交房的所有程序了。
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