⑴确认业主身份：办理交房的业主须持《入伙手续通知书》（附件1）、业主身份证及复印件、业主户口本及复印件、外地人须持暂住证及复印件、购房外批单、业主委托他人办理手续受托人须持“业主委托书”及代理人身份证和复印件、《商品房买卖合同》及复印件、购房全款发票或其他付款凭证到开发商的销售部或客户服务部，确认业主入住资格。需办理小区停车证的需出据本人驾驶证及行车证。
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房屋收房验房手册，物业办理入户流程？
1. 由售楼公司的入伙引导员陪同业主到开发商处办理手续，并提醒业主带齐所有证件和资料。
⑴确认业主身份：办理交房的业主须持《入伙手续通知书》（附件1）、业主身份证及复印件、业主户口本及复印件、外地人须持暂住证及复印件、购房外批单、业主委托他人办理手续受托人须持“业主委托书”及**人身份证和复印件、《商品房买卖合同》及复印件、购房全款**或其他付款凭证到开发商的销售部或客户服务部，确认业主入住资格。需办理小区停车证的需出据本人驾驶证及行车证。
⑵交纳相关费用：业主到开发商的财务部交纳房屋尾款、各项契税及其他费用。
⑶以上两项确认后，经办人应在“入伙手续书”上签字盖章。
2、由物业公司的3名保安人员接手并陪同业主到物业管理公司办理手续。收取业主的《商品房买卖合同》复印件（部分内容）、身份证复印件、“业主委托书”及受托人的身份证复印件。
3、3名管理人员分别填写“居民家庭情况登记表”并领取《业户手册》、《北京市商品住宅公人维修基金分户卡》，签署《前期物业管理协议》、《房屋使用、管理、维修公约》之承诺书。 4、业主持物业公司物业部签字转来的《入伙流程表》到物业公司财务部交纳相关费用见“业主收费清单”。 5、业主持物业公司财务部（4名财务人员）签字转来的《物业入伙流程表》到物业公司工程部办理相关手续：①、物业公司保安部（保安人员1名）将业主房间钥匙发放给业主，并由业主签署《钥匙交接单》、签署《备用钥匙管理协议并由业主签署《钥匙交接单》、签署《备用钥匙管理协议》、《入伙手续书》及《办理入住流程表》并封存备用钥匙一把，以便物业工程部对业主房间内的各项设备设施进行维修、调试。同时工程部人员为业主发放钥匙、水、电、天然气IC卡及信报箱钥匙。②、验房：由物业工程部（分为6个验房小组，1名工程部调度人员全盘调度）人员陪同业主到业主所购房屋，对房屋内结构、设备设施及各种五金配件进行验收，并将房屋验收状况和各表底数填写在《房屋设备验收交接表》内，同时在该表上业主及物业陪同验房人员签字确认。如有申报及维修事宜，可将业主所填写的《房屋设备验收交接表》中的问题于当日报承建方返修。 6、业主办完所有手续或在办理入伙手续过程当中，如对物业有任何疑问，可随时向客务管理员提出，由入伙引导员将业主引导致物业现场办公咨询处进行答疑。 7、如业主进行二次装修，由物业公司工程部审定施工方案及施工图，同时与装修施工单位、业主签署《房屋施工管理协议》和《施工保洁责任书》，由物业工程部签发《施工许可证》。 8、物业公司、开发商及承建方协调事项⑴办理入伙结束当日，物业公司各部门将当天情况进行通报、汇总，建立已办理入伙业主的管理档案。⑵对于业主提出的房间须返修的内容，报承建方返修，对房间返修量较大的单元特别报开发商及承建方，给与关注。⑶对于已下发的返修单，物业公司派专人跟进返修事宜，并将返修情况及时告知业主。 以上就是物业入住办理简单流程。
收房和当时开发商承诺的不一样？
作者：苗润华，校园法律风险管理专家、儿童权利教育倡导者，加微信xy148cn与作者互动交流
收房时常遇的问题
问题1
“美丽的口头承诺”变“空头支票”怎么办？
“买房的时候，销售员告诉我这里是花园，为什么现在成了停车场？”“当初跟我们说交房的时候小区旁边就会有小学，可到现在为什么连个影子都没有？”
当初的“美丽承诺”，如今都成了“空头支票”，怪不得购房者气愤。但事实上，销售人员口头承诺与事实不符，这是交房**中购房者提及最多的问题之一，也是**时最难解决的问题。
为什么呢？第一，没有证据，公说公有理，婆说婆有理，永远只能吵架；二是合同与附加合同上白纸黑字已将双方的责任与义务写得清清楚楚，一切得按合同办啊，谁让当初没让人把承诺写进合同里？
“有些销售人员的口头介绍和承诺，就连开发商都不知道。”有房地产业内人士透露，销售人员是一个流动性很强的群体，很多项目的销售人员并不是开发商直接聘用的，而是**公司的，他们往往是卖一套房子提一次成，一个销售周期过了，可能连这家**公司都被换掉了，因此常有“失实承诺”的情形出现。
《****关于审理商品房买卖合同**案件适用法律若干问题的解释》中有相关的条款，如果开发商之前的销售广告和宣传资料中，写的内容对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响的，即使合同中没有明确约定，仍视为合同内容。开发商违反的，应当承担违约责任。
支招：
1.建议购房者在买房时以合同和项目规划图为准，不要轻信销售人员的口头承诺；
2.买房时，可以要求把口头承诺的内容记载入购房合同；
3.留取当时开发商的承诺录音或相关证据可以作为佐证。
4.建议查阅合同条款，以及之前开发商的销售广告和宣传资料等，和开发商沟通协商。
问题2
交钱签字再验房？No！
先验房后交费再签文件的收房程序是合理的，但有时候，开发商会采取先交钱填表、签文件再验楼的伎俩，目的是获得更大的主动性。
支招：
“先收后验”属于典型的霸王条款。在支付完全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，业主有权先验收房屋；发现质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果业主在交房时不查验，一旦领取住宅钥匙便视为收房，就算再验房发现问题，开发商只需承担房屋质量包修责任，而无需承担逾期交付的违约责任。
应将先验房再收房作为附加条款写进合同。如当初合同未约定，则可在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”等字样。
问题3
房子面积变了，怎么办？
买房过程中，常常会出现接近90平方米的房源，因为按照相关规定，低于90平方米的户型可以享受契税优惠，所以开发商在设计户型时也都会注意这一点。
但实际建设过程中，误差在所难免，在收房时，经常有市民反映：“买的是八十多平方米的房子，测下来90多平方米，契税又要多交几千块钱，房款也得多交。”
支招：
期房预售后期交付本来就是有误差的，国家法律都允许有一定的误差，关键是看误差范围多大，根据《商品房销售管理办法》规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如果实际房屋面积误差比超过3%，买受人有权解除合同；如果买受人愿意继续履行合同，应按以下方式处理：误差比在3%以内部分的房款应由出卖人返还给买受人，而超过3%部分的房款应由出卖人双倍返还。误差比应按以下方式计算：（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
交房时的注意事项
1.房屋有没有保修期？
汽车有保修，家电有保修，作为“最大件儿”的房子，能否享受保修呢？按照相关规定，房屋建筑的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；3.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5.装修工程为2年。
2.如何快速检测地平？
将透明水管注满水，先在门口离地面0.5米处画一个标志，把水管的水位调至这个高度并固定。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。标记下水管在该处的高度。用尺测量一下这个标志的离地高度。这两个高度差就是房屋的水平差。如果差异在2厘米左右是正常的，超出这个范围，就得注意了！
3.验房有问题如何处理？
请专业的验房师来验房，验房师会根据国家标准规范来对房屋进行检测，验完房屋之后验房师会出具一份房屋的验房报告，并附有现场照片。业主拿着验房报告找开发商协商整改。在这个时候验房发现的问题，开发商是有义务为业主整改的，如果协商不成，可申请法律援助，而验房报告可作为现场证据。
什么情况可以要求退房 遇上涨跌按哪个价钱退
业主要退房必须满足退房条件：
1.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
2.在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。
3.开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。
4.当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。
5.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。
6.不能或不能按期办理产权过户的。
7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8.合同中约定的其他退房条件出现时。
此外，还包括法律规定的可退房情形和双方合同约定的可退房情形。
条件成就后，按照消费者权益保**规定，购房者在退房时若房价高于售卖时的房价，则按照退房时房价退款，若房价低于售卖时房价，则按照售卖时的房价退。打个比方，购房者100万买的房子，退房时房价为150万，开发商应退150万，若退房时房价为90万，则按照100万退。
拒收房，“逾期责任”谁承担
问题1
因房屋质量问题拒收房 “逾期责任”谁承担
公共部分出现问题是否能拒收房屋，是否能要求开发商承担逾期交付的违约责任，须根据《商品房买卖合同》中有关公共部分的合同约定、房屋交付的合同约定、逾期交房的合同约定及举证情况等综合分析确定。
毛坯房与精装修的房子还是存在区别。精装修收房时可能存在两种质量问题，首先是普通质量问题，即地板有划痕，墙纸存在问题等，出现这样的情况时，业主可以要求开发商立即整改，并要求开发商承担逾期交付的赔偿责任。
其次，精装修收房还可能出现一些大型质量问题，例如墙面霉变、漏水、卫生间等重要设施不能使用等，这时业主就有权拒绝收房，要求开发商整改，整改完之后才收房，并可要求开发商承担逾期交付的责任。
问题2
配套设施不如意拒收房 “逾期责任”谁承担
毛坯房就不存在普通质量问题，更多的可能是小区内部设施、绿化等问题，因为小区的配套设施和交房条件是分开的，所以业主认为配套设施等存在问题，不要轻易拒收，可以先收房，再要求开发商整改，否则就有可能承担逾期收房的赔偿责任。
根据《最高****关于审理商品房买卖合同**案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
关于基础设施、公共配套建筑设施，在合同中应有条款约定，业主可以按合同条款**。宣传手册内容如果未订入合同条款，一般不能作为依据。
特殊情况下，如开发商就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。
若开发商出现延时交付的情况，可按商品房买卖合同约定的条款追究开发商的逾期交房责任，一般合同中会有约定，逾期不超过90日的，支付违约金合同继续履行，计算方式按约定；若逾期超过90日的，购房人有权解除合同要求退房。
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新房交房时如何验房？
说起验房，做这行业十年啦，验过很多房，我在这给大家总结性的介绍一下，方便大家好学习和实施：1.大门：a.先看大门有没有划痕，这个很重要，经常会有。b.看大门开关是否自如，有没有关的时候比较紧，或者开的时候不好开，很可 能是门的合页没有安好。c.看大门四周打胶的宽窄是否一样，有些门洞留大啦，然后门按上后，靠打胶 补缝，这样胶会很大很明显。后期胶太宽会开的。d.看门洞斜不斜，有些门洞有点倾斜，像个平行四边形，后期按门套的时候就 会出现门套宽窄不一，非常明显。e.看门安装有没有在门框中间，很多门按的比较斜，后期安装过门石的时候会 出现一边宽一边窄。f.最后看锁具，能不能锁住，好不好开等等。g.有没有猫眼和可视电话，后期别忘啦安装。新房交啦，这些地方不好好验验，后期装修多花冤枉钱2.窗户a.首先看每个屋玻璃有没有碎的，这个很重要，也很常见。b.窗户能不能锁住，很多窗户安装不规范锁不住，很常见的。c.窗户四周胶打的是不是密闭，有些地方打的不好，后期漏水，跑风。教大家个方法，拿打火机在缝隙的地方过一遍，有缝的地方，火焰会动。d.窗户开关推拉是否顺畅。不顺畅及时调整。e.斜不斜，很多窗洞开发商留斜拉，窗户就跟着斜拉。所以看看窗洞和窗户是不是斜的，及时调整f,密封条在不在，或者有没有损坏的，断开的，密封条决定啦窗户的密闭性和隔音性。g.有没有窗纱，是否破损。新房交啦，这些地方不好好验验，后期装修多花冤枉钱3.顶墙面：a.首先检查顶墙面有没有大的裂缝，这是大问题，有大裂缝就是质量上有大问题啦，需要重视。b.其次检查墙面的空鼓问题，一般墙面都会有空鼓，不是什么大问题，物业修一次就好啦，c.返碱，很多墙面的墙根处有返碱的情况，就是白色的印记，最好让物业修修，不然后期可能会导致墙面墙漆脱落。d.顶面或者墙面有没有特别明显不平整的地方，例如凸出来一块，或者凹进去一块，如果有明显的报备物业，不太明显的后期装修公司找平就行啦。新房交啦，这些地方不好好验验，后期装修多花冤枉钱4，电和水a.看看强电箱完整不完整，有没有破损的地方。b.看看弱电箱里面有没有网线和电视线c.开开每个灯泡，看亮不亮，如果不亮看是灯泡坏啦，还是电路哪儿损坏啦。d.测试下每个插座有电没。物业管测试。e.开开水管，看有水没。漏不漏水。新房交啦，这些地方不好好验验，后期装修多花冤枉钱5.排水a.用水往下水管，地漏，马桶眼里注水，看看通畅程度，下水快不快，有没有堵的情况，这个很重要，等后期再发现堵啦，那就说不清楚啦。b,如果下水口都是封着呢，那要看看下水口好不好打开，很多时候下水口都被水泥盖着啦，很不好打开。c,看看白色的下水管，有破损地方没有，还有检修口都拧紧啦没有，检修口里面有没有防水垫。新房交啦，这些地方不好好验验，后期装修多花冤枉钱6.防水a.做48小时闭水试验，看看漏不漏，虽然后期装修还要做，不过开发商那一边防水也能起很大作用的。
以上就是给大家总结的交房经验，希望对大家有所帮助。
最近我总结了一套详细的施工工艺和验收标准ppt，在里面大家可以很清楚的看到里面各个工序的详细施工工艺和验收标准。
解决了大家在装修过程当中，不懂工艺，不知道怎么验收的痛点，如果大家有意向，可以在下面留言或者私信我。
以上是ppt的部分内容，全部下来有120多页，非常通俗，简单明了。
大家好，我是有着十年设计经验的设计师，如果大家觉得我发布的文章对大家有所帮助，可以关注我的**，我会定期发布有用的家居文章。
有没有说一下富兴御城的收房流程啊？
那天我们高层区的收房，富兴御城这边办了隆重的交房仪式呢，让我们很有归属感。流程会有工作人员指导，按入住通知书准备好材料，办理入住登记、验证手续，签约、领手册，交物业费、领钥匙，验房签收，大概就是这样，不过不得不说工作人员很负责很耐心，整个过程很顺利。
交房验收需要开什么证明？
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要：
2. 《住宅质量保证书》：
3. 《住宅使用说明书》：
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
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